Среди большого количества примеров долговременного сотрудничества специалистов и финансовых ресурсов многих стран при реализации в Украине проектов по комплексной санации многоквартирных жилых домов, активно освещаемых в медийном пространстве, несколько затерялись Модельные проекты «Немецко-Украинские энергоэффективные дома», реализуемые в рамках проекта «Украина – поддержка энергоэффективного строительства» (далее – Проекта) Немецким Энергетическим Агентством (DENA) при содействии Федерального министерства экономики и энергетики на основе решения Германского Бундестага.

Некоторые особенности данного Проекта, связанные с его комплексностью, масштабом, составом участников и планируемыми результатами позволяют ожидать по его завершению получение инструментов, позволяющих активизировать переход от пионерных проектов к массовому снижению энергопотребления многоквартирных жилых домов на территории Украины.
Проект предусматривает традиционный набор мероприятий, которые условно можно разбить на следующие основные этапы:
     Реализация в 2016 году первого и частично второго этапа Проекта позволяет подтвердить достижение запланированных ориентиров по широкой вариабельности архитектурно-конструктивных и инженерных систем зданий, включенных в Проект, охвату разных регионов Украины с характерными экономическими, организационно-правовыми и климатическими особенностями. Указанная вариабельность достигнута при отборе из более восьми сотен объектов-претендентов 20 многоквартирных жилых домов, расположенных в разных регионах Украины (рис. 1). При проведении комплексной санации указанных домов появляется возможность определить особенности влияния этажности (от 3 до 16 этажей), времени эксплуатации (от 1907 до 1998 года возведения), сложности инженерно-геологических условий в зоне застройки (обычные, просадочные, карстовые, сейсмические), конструктивной системы и материалов ограждающих конструкций (крупнопанельные, блочные, кирпичные из легких и тяжелого бетонов, силикатного и глиняного кирпича).

С целью повышения объективности оценки энергоэффективности в рамках Проекта при подборе объектов предпочтение отдавалось домам, имеющим приборы домового учета потребления тепла и фактические данные о его потреблении за несколько лет. Проведенные ранее по собственной инициативе в некоторых зданиях Проекта мероприятия по модернизации и оптимизации отдельных инженерных систем свидетельствуют, по информации управляющих ОСМД, об экономической эффективности вложенных средств и увеличивают мотивацию жителей в пользу проведения комплексной санации. Даже незначительные изменения системы освещения путем замены ламп накаливания на светодиодные и установки датчиков движения существенно снижают расходы на освещение подъездов.
Вместе с тем, обсуждение возможности понижения энергопотребления зданий с руководством ОСМД, владельцами обследуемых квартир показало многофакторность положительных и отрицательных мотивов, влияющих на формирование решения об участии в проводимом Проекте. Если технические аспекты предлагаемых мероприятий, как правило, не вызывают возражений, то их экономические и правовые особенности часто не понимаются или понимаются неверно, что может стать препятствием в реализации Проекта в полном объеме.
Субъективная оценка привлекательности Проекта совладельцами домов доминирующим образом зависит от схемы и уровня оплаты затрат, необходимых для реализации каждого Модельного проекта. Оправданность вкладываемых средств должна быть понятна каждому совладельцу, что требует проведения значительной поэтапной индивидуальной консультационной и разъяснительной работы. Однако, даже при условии достижения понимания совладельцами дома экономической целесообразности Проекта и преодоления ментальности «нам должны», необходимо при моделировании кредитных схем учитывать реальные финансовые возможности совладельцев, их зависимость от социального статуса жильцов, региональных особенностей состояния экономики и системы местного самоуправления.
Для понимания общих особенностей рассмотрим некоторые данные Государственной службы статистики Украины (http://www.ukrstat.gov.ua/) за 2015 год по оценке финансовых возможностей населения Украины в региональном аспекте. Приведенные на рис.2 данные по областям о доходах на душу населения показывают их существенное различие в разных регионах. Подобное различие может наблюдаться и между отдельными населенными пунктами в пределах области, что необходимо учитывать при определении уровня и схем кредитования, обосновании необходимости участия в финансировании бюджетов местного и регионального уровней. Только на основании объективного анализа платежеспособности населения возможна разработка стратегии и долгосрочных программ комплексной санации жилого сектора региона.

	Рис.1. Региональное размещение модельных проектов.

Данные о структуре расходов населения по регионам в 2015 году, приведенные на рис.3, свидетельствуют о преобладающем расходовании средств на приобретение товаров и услуг. Существенный прирост финансовых активов на территории проведения АТО является скорее исключением из общего правила и связан с нежеланием населения использовать финансовые ресурсы до стабилизации условий жизни. На большей части территории Украины прирост финансовых активов либо мал, либо имеет отрицательное значение, что свидетельствует о «проедании» имеющихся накоплений. Эти тенденции подтверждают также статистические данные, в соответствии с которыми оплата населением Украины жилищно-коммунальных услуг за 11 месяцев 2016 года составила от начисленного 86,7%, в том числе в ноябре 64,6%. При такой ситуации сложно рассчитывать на оптимизм совладельцев ОСМД от перспективы взваливания на себя долгосрочного кредита, что должны объективно учитывать органы государственного управления и местного самоуправления всех уровней. 

Рис. 2. Располагаемый доход на душу населения в 2015 году.

Учитывая поставленную задачу по тиражированию положительного опыта комплексной санации зданий, полученного в ходе реализации Проекта, целесообразно рассмотреть особенности этого сектора многоквартирных жилых зданий и с их учетом предложить предпочтительные механизмы выхода на массовое внедрение и реализацию мероприятий по снижению уровня энергопотребления этих объектов до нормативного и экономически целесообразного. Данные Минрегиона  позволяют оценить региональную неоднородность расположения многоквартирных жилых домов по территории Украины и ту их часть, в которой управление осуществляется с участием ОСМД (рис. 4).

Рис. 4. Распределение многоквартирных жилых домов по регионам.

Наличие значительного количества таких домов характерно для индустриально развитых регионов, которые в большинстве своем также лидируют и в части доходов на душу населения, что делает их привлекательными для формирования и реализации региональных программ комплексной санации. Однако, заселение индустриальных центров по мере их развития проводилось за счет жителей других регионов, что повлияло на разнообразие ментальных подходов к традициям и собственности. Необходимо учитывать особенности половозрастного состава населения Украины (рис. 5), характеризуемого достаточно большим сегментом населения пенсионного возраста. Социологические исследования, проведенные в конце 90-х в г. Киеве среди населения, проживающего в «хрущевках», показали преимущественное заселение этих домов социально незащищенными категориями граждан. Тенденция связи возрастных и социальных параметров жителей дома с его особенностями и возрастом, отмечалась и регистрировалась на этапе обследования, что позволяет провести на втором этапе более предметный анализ в пределах объектов-представителей Проекта. Необходимо отметить возрастание привлекательности домов для более молодых категорий населения по мере образования в них ОСМД и наведения порядка в их содержании и эксплуатации. В большинстве случаев препятствием повышения энергоэффективности путем проведения реконструкции, капитального ремонта или модернизации многоквартирного дома является нежелание собственников участвовать в финансировании затрат собственными ресурсами.

	Рис. 3. Структура расходов населения по регионам в 2015 году.

Неустойчивый рынок труда, сложность длительного прогнозирования финансового состояния владельцев квартир, отсутствие мотивации развития взаимоотношений в доме, характерное для больших городов негативно влияют на желание совладельцев участвовать в комплексной санации дома личными средствами. Необходимо проведение разъяснительной работы по определению привлекательности мероприятий, перспективе быстрой окупаемости вложенных средств. В случае отказа жителей дома от предложенных вариантов комплексной санации для таких регионов целесообразно рассмотреть вариант поэтапной реализации мероприятий.
В отличие от индустриальных регионов, многоквартирная застройка в меньшей мере характерна для западных и приграничных регионов, отличающихся населением с большим проявлением ментальности собственника. Это, очевидно, формирует предпочтения населения при создании ОСМД, а также активность в привлечении средств и реализации энергосберегающих мероприятий. Положительную роль также играет опыт и ресурсы, накопленные за время вынужденной работы в других странах в период экономического спада в Украине. Лидером является Львовская область, успешно привлекающая для комплексной санации все доступные иностранные, национальные, региональные и местные ресурсы. В этих регионах целесообразно накапливать и анализировать опыт взаимодействия совладельцев, ОСМД, финансовых организаций и органов местного самоуправления, позволяющий положительно влиять на мотивацию всех участников решения проблем энергосбережения.
Кроме представленного количественного распределения многоквартирных жилых домов, характеризующего количественный и качественный состав потенциальных участников комплексной санации, целесообразно обратить также внимание на структуру площади многоквартирного фонда как для страны в целом (рис. 6), так и для отдельных регионов. Реализация мероприятий по санации зданий в рамках проводимого Проекта позволит получить удельные стоимостные показатели по основным видам затрат, что в дальнейшем позволит объективно прогнозировать оперативную и долгосрочную потребность в ресурсах для реализации индивидуальных проектов и региональных программ.

Рис. 4. Распределение многоквартирных жилых домов по регионам.

Необходимость учета организационной формы обслуживания здания была отмечена в процессе сбора информации по объектам на первом этапе реализации Проекта. Законодательное решение о переходе с 1.07.2016 на обслуживание многоквартирных домов не ЖЭКами, а управляющими компаниями и ОСМД, активизировало желание коммунальных структур остаться в старой системе монопольного получения вознаграждения за не предоставленные или некачественные услуги. Одной из форм борьбы ЖЭКов с созданием и деятельностью ОСМД, зафиксированной в г. Харькове, стало «бесплатное» проведение в ЖЭКовских домах мероприятий, аналогичных проводимым ОСМД с использованием средств совладельцев. К сожалению такую практику поощряют чиновники из органов самоуправления, привыкшие к выгодным для всех участников схемам перераспределения бюджетных финансовых потоков.
Структура организационных форм обслуживания многоэтажных зданий, приведенная на рис. 7 по данным специалистов по недвижимости в середине 2016 года , показывает, что доля ЖЭКов в обслуживании зданий составляет почти половину. Опыт ОСМД, участвующих в Проекте, показал нежелание ЖЭКов выполнять законодательно-нормативные требования в части комплектации обслуживаемых домов проектной и технической документацией, несмотря на прямое требование действующих Правил разработать и передать такую документацию в случае ее отсутствия. На эту ситуацию необходимо обратить внимание как активу будущих ОСМД, так и отраслевым органам центральной исполнительной власти, владеющим административным ресурсом.

	Рис. 5. Половозрастная пирамида населения Украины на 1 января 2016.

Отмеченная сложность восстановления проектной документации на эксплуатируемое здание в большей мере обусловлена распадом существовавшей в СССР системы проектирования, изменением формы собственности оставшихся структур и отсутствием у них реальной правопреемственности. Многие ведущие научно-исследовательские и проектные институты страны в процессе реорганизации, сокращения или прекращения деятельности ликвидировали архивные фонды, часть из которых, со слов сотрудников архивов, передавалась в Центральный государственный научно-технический архив Украины Государственной архивной службы Украины (г. Харьков). Информация о фондах этого архива по строительному комплексу  показывает ограниченность доступных ресурсов по периоду разработки и объему научно-технической продукции.
Реорганизация произошла и в системе работы с типовой проектной документацией на многоквартирные дома. УКРТИППРОЕКТ (Киевский филиал ЦИТП) совместно с аналогичными фондами стран СНГ основали в 2000 году ООО "ВЦИС", которое на данное время является крупнейшим фондом типовой проектной документации в СНГ. В случае отсутствия проектной документации у ее разработчика, привязывающей организации или в местных архивах, последним потенциальным источником ее восстановления может стать УКРТИППРОЕКТ , предлагающий документацию по цене лист - от 20 гривен, Альбом - от 100 гривен.
Распределение жилого фонда по годам застройки, приведенное на рис.8 (Приложение 11) , показывает, что около половины жилого фонда введено в эксплуатацию в послевоенные годы и первый период внедрения домов индустриальных серий (до 1970 года). Восстановление проектной документации домов существующего жилого фонда через полвека и более нуждается в участии отраслевых специалистов, выделении бюджетных ресурсов и поддержке организационно-правовыми решениями. Это подтверждает опыт ОСМД, которым в процессе организации, вопреки требованиям действующего законодательства, не передали проектную и техническую документацию.

Рис. 6. Структура площади многоквартирного фонда (млн. кв. метров).
Рис. 7 а, б. Структура организационных форм обслуживания зданий.
Рис. 7 а, б. Структура организационных форм обслуживания зданий.

Приведенные особенности состояния многоквартирного жилого фонда и его содержания, обслуживания и модернизации учитывались при реализации первой стадии Проекта, предусматривающего, в конечном итоге, получение практического подтверждения целесообразности алгоритма подготовки и реализации комплекса мероприятий по достижению современного уровня энергопотребления многоквартирного жилья, уровня комфорта, безопасности и надежности потребителей коммунальных услуг.
В основу алгоритма реализации Проекта положен успешный опыт немецких специалистов, привлекаемых Немецким Энергетическим Агентством (DENA), Инициативой «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (IWO) и другими участниками. Ценностью Проекта является совместное участие специалистов наших стран на всех этапах реализации, позволяющее на практике опробовать методологию обеспечения мероприятий, накопленную при проведении санации домов в Германии, а также провести адаптацию накопленного немецкими специалистами опыта под законодательно-нормативную базу Украины.
Указанный подход был реализован на первом этапе Проекта в ходе сбора данных по каждому из 20 зданий Модельного проекта. Предлагаемая технология выявления, накопления и подачи информации по обследуемым жилым домам была представлена и разъяснена в ходе круглого стола и натурного опробования на многоквартирном доме для представителей пяти энергосервисных специализированных организаций, отобранных DENA по тендеру для проведения работ первого этапа.
Предоставленные немецкими специалистами формы документов по регистрации и предоставлению полученной информации позволили обеспечить унификацию подходов и требований к информации, формализовали процесс фиксации параметров здания и его инженерных систем в форматах электронных таблиц, позволяющих проводить обмен и обработку материалов широким кругом украинских и немецких специалистов. Начальная информация, получаемая на объекте в процессе изучения доступной проектной, технической и эксплуатационной документации, формируется в табличном виде по зданию в целом и позволяет конкретизировать вопросы, раскрываемые при посещении квартир и опросе жителей.
Немецкие специалисты обоснованно считают особо важной работу с жильцами во время посещения квартир, поскольку только таким образом удается получить объективную и достоверную информацию о свойствах ограждающих конструкций и инженерных систем, недостатках и претензиях к эксплуатационным параметрам квартир в различное время года, а также выяснить отношение владельцев квартир к различным мероприятиям, которые могут быть проведены в ходе реализации Проекта. Предварительное составление индивидуальных (поквартирных) опросных листов, их передача владельцам квартир и получение обратно специалистами через актив ОСМД значительно улучшает возможность подготовки специалистов к встрече и опросу проживающих в квартирах. По результатам поквартирного сбора информации составляется опросный лист на объект в целом, в котором фиксируется в том числе и личность представителя квартиры, предоставившего информацию.
В отличие от немецкой практики обязательного обследования и посещения всех квартир при полном согласии (доброжелательном или вынужденном) их владельцев, украинские реалии заставили внести коррективы в этот рациональный подход по получению информации. Структурные изменения и реформирование силовых органов государства, досрочное освобождение правонарушителей при проведении либерализации законов, сложности с контролем оружия, поступающего из зоны военных действий, использование квартир для получения теневого дохода при сдаче в аренду – все это сократило желание собственников квартир общаться со специалистами вплоть до отказа впускать посторонних в квартиру. Подтверждением сложности коммуникации между совладельцами ОСМД и специалистами может служить факт вызова полиции во время работы на объекте (не конкретизируется по этическим соображениям) специалистов в сопровождении руководства ОСМД.
Немецкие коллеги с пониманием отнеслись к особенностям работы украинских специалистов на объектах и по взаимному согласию был определен минимально допустимый объем информации, получаемый при посещении квартир в зависимости от количества их типов, наличия планировочных изменений, модернизации элементов инженерных систем, а также наличия жалоб на неудовлетворительное качество услуг.
Указанные выше таблицы, материалы фотофиксации, графические материалы по типам квартир в здании, тепловому контуру, детализации состояния фасадов, балконов и лоджий, оконных и дверных конструкций в наружных стенах являются источником регистрации детальных исходных данных и прилагаются к чек-листу, предназначенному для обеспечения энергоаудита или составления паспорта на расчетное энергопотребление жилого здания. Структура чек-листа, сформированного в виде электронной таблицы, включает:

По каждому Модельному проекту украинскими специалистами был подготовлен и передан DENA соответствующий комплект документов для дальнейшей работы. Некоторые работы требовали наличия определенных погодных условий и были выполнены отдельным циклом. Это касалось проведения термографии, обследования систем отопления. Интересные результаты получены при натурном измерении воздухообмена в трех квартирах и трех подъездах 9-этажного крупнопанельного жилого дома в г.Львове.
Полученный опыт сбора информации по зданиям Проекта по методике, предложенной специалистами DENA, свидетельствует, по мнению автора, о целесообразности применения предложенного подхода при проведении энергоаудита и энергопаспортизации объектов жилищно-гражданского назначения.
  Для украинских специалистов, принимающих участие в реализации Проекта, особый интерес представляют результаты обработки подготовленных ими исходных данных, позволяющие выявить нюансы использования методики на последующих этапах проведения комплексной санации многоэтажных жилых домов. С вводом в действие с начала 2017 года ДСТУ-Н Б А.2.2-12:2015 «Энергетическая эффективность зданий. Метод расчета энергии при отоплении, охлаждении, вентиляции, освещении и горячем водоснабжении.» у украинских специалистов возникает необходимость проведения работ по оценке энергоэффективности зданий с учетом требований этого стандарта. Учитывая заложенные в нем европейские подходы, целесообразно провести анализ опыта, полученного при участии в Проекте, и определить рациональные подходы к применению опробованной методологии в условиях обновления нормативной базы строительства.
В целом, реализация работ первого этапа Проекта показала практическую полезность сотрудничества специалистов Германии и Украины, содействовала интеграции немецкого опыта в практику украинских коллег и определению возможности совершенствования системы обеспечения энергоэффективности жилого сектора Украины. Накопленный материал позволил выявить потенциальные правовые, организационные и технические проблемы, дальнейший анализ которых и предложения по их решению станут предметом дальнейших публикаций в рамках реализации Проекта.
А. Нечепорчук,
канд.техн.наук, эксперт, академик Академии строительства Украины